لندن، الشرق الاوسط – در سال های اخیر شاهد توجه بیشتر خارجی ها به بخش مهمانداری در عربستان سعودی بوده ایم که غالبا معطوف به بزرگترین شهرهای عربستان سعودی یعنی ریاض و جده بوده است، تا جایی که شهرهای مقدسی چون مکه مکرمه و مدینه منوره تا حدودی مورد غفلت سرمایه گذاران بین المللی قرار گرفتند. با این حال عملیات گسترده توسعه مسجد الحرام و مسجد النبی در کنار افزایش سال به سال شمار زوار توانسته تعدادی از سرمایه گذاران بین المللی و همچنین برخی مؤسسات تجاری معروف در حوزه مهمانداری جهانی را برای سرمایه گذاری در سال های آینده جذب کند.

پژوهشی که شرکت جهانی “کولوزیر اینترناسیونال” آماده کرده و روزنامه “الشرق الاوسط” بصورت اختصاصی آنرا منتشر ساخته سعی دارد این بازار بزرگ را که بر اساس این گزارش بازاری است که اصلا خواب به چشمش نمی بیند معرفی کند.

این پژوهش بر فرصت هایی که بخش مهمانداری در شهرهای مقدس عربستان سعودی فراهم می سازد تمرکز دارد، یعنی فرصت های سرمایه گذاری در بازاری استثنایی که به مدت نامحدودی در آن تقاضا وجود دارد و این بخش و بازارهایش علیرغم جذب حجم عظیمی از تقاضا همچنان برای پاسخ به تقاضاها با مشکلات جدید و اساسی دست و پنجه نرم می کنند…. و ادامه گزارش را بخوانید:

بخش مهمانداری در مکه بزرگترین بخش اقتصادی عربستان سعودی را تشکیل می دهد و دو نوع است: نوع اول بازار اصلی آن است که دارای کیفیت عالی بوده و هتل های دارای مارک بین المللی که بیشتر هتل های پنج ستاره در اطراف مسجد الحرام (منطقه مرکزی) هستند را شامل می شود.

اما نوع دوم، بازاری ثانوی است که هتل هایی را شامل می شود که مارک تجاری بین المللی ندارند بلکه آپارتمان های مجهزی هستند که بیرون از منطقه مرکزی واقع شده اند. و این دو نوع نشان دهنده پویایی های مختلفی در عرضه و تقاضا هستند، به ویژه از زمانی که بازار اصلی در طول سال با افزایش قیمت اتاق ها کار می کند، اما می بینیم که بیشتر هتل های بازارهای ثانویه طی چند سال گذشته در فصل کساد یعنی بین ماه مارس و ژوئیه تعطیل بوده اند.

شاخصه های عملکرد در این بازار به یک عامل اصلی اشاره دارند و آن “محل” است، چراکه یک اتاق در یکی از هتل های منطقه مرکزی بطور متوسط هر شب بین ۷۰۰ تا ۱۰۰۰ ریال سعودی کار می کند در حالی که قیمت اتاق های خارج از منطقه مرکزی بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ ریال سعودی در یک شب است.

بخش مهمانداری در مکه بازار حساسی به شمار می آید، زیرا این بخش در مکه اساسا متکی به تعداد حجاجی است که از مدینه به مکه رسیده اند و همچنین عوامل زیاد دیگری هستند که ممکن است تاثیر آشکاری بر حضور حجاج داشته باشد؛ از رکود جهانی گرفته تا تغییرات در سهمیه ویزای حج.

یکی از بارزترین شاخصه های عملکرد تا حد زیادی به وضعیت رکود سال ۲۰۱۳ در بخش مهمانداری بازمی گردد که دلیل آن ساخت و ساز اطراف مسجد الحرام و ویروس “کورونا” بود.

خدمات بخش مهمانداری (حال حاضر و آینده)

هتل ها بیشترین سهم را در خدمات بخش مهمانداری عربستان سعودی دارند و می توان گفت ۹۶ درصد خدمات این بخش توسط هتل ها ارائه می شود در حالیکه آپارتمانهای مجهز و مبله فقط ۴درصد از این خدمات را پوشش می دهند. تعداد زیادی هتل های بزرگ در مکه وجود دارند که می توان دلیل آن را با حضور کوتاه مدت حجاج در مکه برای ادای مراسم حج واجب یا حج عمره کوتاه مدت به علاوه اجازه اقامت کوتاه مدت در این شهر تفسیر کرد. پیشرفت ها و عملیات های توسعه فشرده ای که در اطراف حرم جریان دارد منشأ پیشرفت های بزرگتری در خارج از این منطقه است، بطور مثال محله العزیزیه که یکی از محله های اصلی است در آینده خدمات بیشتری در حوزه مهمانداری ارائه خواهد داد.

روند تقاضا

در طی فصل رکود که در مکه بطور متوسط ۱۵۵ روز طول می کشد می بینیم که بسیاری از معاملات ملکی در بازار مهمانداری ثانویه به تعطیل شدن گرایش می باید در حالیکه در فصل اوج که از اکتوبر ۲۰۱۳ آغاز شد و با موسم حج مقارن بود دو میلیون سفر گردشگری انجام شد، اما با این حال این بازار شاهد یک افت ۳۵ درصدی در سفرهای گردشگری نسبت به همین فصل در سال ۲۰۱۲ بود.

سفرهای تاریخی حج

تعداد سفر دینی حج بالا و رو به تزاید است تا جایی که پس از افزایش تعداد حجاج به دو میلیون نفر در سال ۲۰۱۳ انتظار می رود این تعداد تا سال ۲۰۲۵ به ۲/۵ میلیون نفر برسد.

سفرهای مذهبی ستون بخش گردشگری در شهرهای مقدس را تشکیل می دهند و افزایش تعداد حجاج وابسته به توسعه عملیات های زیربنایی همچون بزرگ تر کردن فرودگاه جده است. انتظار می رود این فرودگاه تا سال ۲۰۳۵ به اندازه ای توسعه یابد که ظرفیت ۸۰ میلیون مسافر را داشته باشد.

پیشرفت های آینده مکه

گسترش دادن فضای مسجد الحرام: مسجد الحرام مساحتی به حجم ۳۵۶۰۰۰ متر مربع را اشغال می کند و حدود هفتصدهزار نمازگزار ظرفیت دارد. برنامه های کنونی برای بزرگ تر کردن این مسجد به سمت شمال غربی و شمال شرقی منجر به افزایش حجم مسجد به چیزی بین بیش از ۴۵۶۰۰۰ متر مربع تا ۸۱۲۰۰۰ متر مربع خواهد شد که گنجایش آن را به بیش از دو و نیم میلیون زائر می رساند که هزینه ای معادل ۸۰ میلیارد ریال سعودی بر می دارد.

پروژه کوه کعبه: توسعه این پروژه احتمالی که دارای کاربردهای چندگانه است مساحتی در حجم ۱۳۸۰۰۰۰ متر مربع را پوشش خواهد داد که در داخلش ویلاهای مسکونی، شرکت های تجاری، مناطق خرده فروشی، مدارس و بیمارستان ها را جای خواهد داد. و عملیات احداث ۸۵۰۰ اتاق هتل برای پذیرایی گردشگران در مساحت حدود ۴۲۰۰۰ متر مربع تا چند سال آینده اجرایی خواهد شد.

پروژه کوه عمر: این پروژه مساحتی در حدود ۲۲۰۰۰۰۰ متر مربع را اشغال می کند و عملیات توسعه آن در پنج مرحله با هزینه ۲۰ میلیارد ریال سعودی (سه و نیم میلیون دلار) در حال اجراست. این پروژه شامل احداث ۳۷ هتل-برج با ۱۳۵۰۰ اتاق است که می تواند ۴۵هزار زائر را در خود جای دهد.

راه ملک عبدالعزیز: انتظار می رود این پروژه دربر گیرنده هتل ها، آپارتمان ها و مناطق تجاری و تفریحی باشد و گنجایش ۱۹۷ هزار مقیم و ۲۸ هزار اتاق هتل را داشته باشد.

پروژه راه الخلیل: این پروژه مساحتی در حدود ۵۷۷۲۵ متر مربع را اشغال می کند و می تواند ۷۹۶۵ نفر را در خود جای دهد و انتظار می رود این پروژه ۴۰ درصد از بخش مهمانداری و ۳۰ درصد اقامت کنندگان و۳۰ درصد دیگر از واحد های مسکونی مجهز را پوشش دهد.

پروژه ابراج البیت: این پروژه مساحتی در اندازه ۳۵ هزار متر مربع را اشغال می کند و ۶۵ هزار نفر گنجایش دارد و انتظار می رود این مجتمع عظیم هفت برج با فروشگاههای بزرگ تجاری و ۲۲ هزار اتاق هتل و ۴۰۰۰ جایگاه خودرو و مراکز پزشکی و ۷۱۳۴ واحد مسکونی و نمازخانه را در خود جای دهد و علاوه بر این مناطق مسکونی آن شامل ده هزار واحد مسکونی متشکل از آپارتمان ها، اتاق ها و استودیوها می شود.

کوه خندمه: این پروژه مساحتی به حجم دو میلیون متر مربع از کل مساحت های ساخته شده را در بر می گیرد و دارای کاربری چندگانه است و انتظار می رود مسکن ها های دائمی و فصلی، هتل و اماکن خاص نماز و همچنین مناطق تجاری در آن دائر شود. این پروژه حدود نود هزار ساکن در خود جای خواهد داد که حدود ۲۴ هزار نفر آن ساکنان دائمی آن خواهند بود.

اقدامات حکومت

حکومت اقدامات مستمری را برای بهبود ظرفیت هایش از طریق استفاده از تکنولوژی انجام داده است. بطور مثال سیستم های ارتباط الکترونیک در اتوبوس ها ایجاد کرده که بر اساس آن رانندگان بتوانند وجود تعداد زیاد مسافران پیش بینی کرده و تصمیم لازم را اتخاذ کنند.

کانون مرکزی بازار در مدینه بخش مهمانداری است

بخش مهمانداری مدینه منوره دومین مرکز پس از شهر مکه به حساب می آید ؛ چرا که بیش از ۶۴ هزار اتاق هتل و ۴۰۰ هزار اتاق آپارتمان مجهز در سال ۲۰۱۳ ارائه کرده است و این اطلاعات بر اساس آخرین داده های یکی از هتل های مجاز است. اما به طور کلی بخش مهمانداری در مدینه به دلیل فرایند بازنگری در استانداردها توسط هیأت عمومی گردشگری و آثار باستانی در طی چند سال اخیر آشفته بوده است.

و همچنین پیوند محکمی بین بخش مهمانداری شهر مدینه با شهر مکه وجود دارد؛ چراکه تعداد زیادی از حجاج مراسم و شعائر حج واجب یا عمره را در مکه به جای آورده و سپس برای زیارت مسجد النبی راهی مکه می شوند.

شاخصه های عملکرد در بخش مهمانداری در مدینه منوره اشاره دارند به احتمال رشد قدرت جذب ۸/۱۳ درصدی بازار از ابتدای سال تا ماه فوریه ۲۰۱۴٫ از سوی دیگر هتل ها هنوز بهسازی نشده اند و امکان رشد و توسعه فراهم است چرا که اقبال زیادی به هتل ها وجود دارد تا جایی که بازار خواهد توانست عرضه اضافی را هم جذب کند.

خدمات بخش مهمانداری در مدینه

همانند مکه در مدینه منوره هم هتل ها بر آپارتمان های مجهز برتری دارند و سراسر بازار مهمانداری را که که به ۲۱۷ ملک می سد در قبضه خود دارند، اما کیفیت شان پایین است چراکه در بازار هتلداری، مدینه اساسا در دسته بندی نمی آید (یعنی هتل های تک ستاره یا دو ستاره) حدود ۴۵ درصد خدمات کلی این بازار را عرضه می کنند در حالیکه هتل های سه ستاره ۲۳ درصد از این خدمات را ارائه می دهد. و بیشتر این هتل ها دارای مارک تجاری نبوده و کیفیت پایین دارند و مدیریت شان بین المللی نیست.

بین بخش مهمانداری در مدینه و کارآفرینان بین المللی شکاف وجود دارد چراکه در حال حاضر فقط ۳۰ درصد خدمات هتل هایی که مارک تجاری دراند از سوی کارآفرینان بین المللی است و آپارتمان های مجهز به وسایل هم مارک تجاری بین المللی ندارند و با توجه به قلت حضور کارآفرینان جهانی ای که دارای علامت تجاری باشند این به معنای وجود فرصت های آماده برای هتل هایی است که دارای مارک تجاری بین المللی باشند. همچنین احتمال زیادی وجود دارد که این بازار از طریق حضور کارآفرینان بین المللی و فراهم آوردن استانداردهای کیفیت و ایجاد شبکه پخش و توزیع تبدیل به یک بازار موفق شود.

انتظار می رود برخی شرکت های هتلداری بین المللی طی چند سال آینده وارد بازار مهمانداری مدینه شوند، شرکت هایی همچون اکور و شرکت هزاره در حالیکه از سوی دیگر انتظار می رود شرکت استاروود هم تعداد واحدهایش را با افتتاح هتل شرایتون که دارای ۳۵۶ واحد است افزایش دهد.
بیشتر هتل ها به استفاده از سیستم های پخش و توزیع اینترنتی و شبکه های رزرو خاص خودشان روی آورده اند. این بازار آماده غالبا پذیرای بیش از ۶۰ درصد مسافران به خرج شخصی خودشان و ۴۰ درصد به شکل گروهی است.

روند تقاضا

بخش مهمانداری شهر مدینه در فصل رکود از تقاضای داخلی و اقامت های کوتاه مدت تعطیلات آخر هفته و روزهای مرخصی تغذیه می کند که در طی سال ادامه دارد.

اما فصل اوج مسافرت ها در ده روز آخر ماه رمضان است که به سبب شب قدر و عید فطر روزهای مقدس مسلمانان به شمار می آیند. در این دوره متوسط کار هتل ها چیزی شبیه فعالیت شان در موسم حج است و بسیاری از هتل ها با درخواست رزرو پیشاپیش مواجه می شوند.

پیشرفت های مدینه منوره در آینده

توسعه مسجد النبی: ملک عبدالله بن عبدالعزیز خادم الحرمین الشریفین سال ۲۰۱۲ اعلام کرد تصمیم گرفته شده مسجد النبی بشکل گسترده ای توسعه یابد بطوریکه گنجایش ۶/۱ میلیون زائر را داشته باشد و مساحتش به ۳/۳۸ هکتار برسد.

برنامه های تخریب: برای آنکه مسجد النبی فضای اضافی داشته باشد هیأت رشد وتوسعه شهر مدینه منوره برنامه هایی جهت تخریب های ویژه تدارک دیده است و به موجب این برنامه ها برخی املاک مسکونی، هتل ها و آپارتمان های مجهز در اطراف مسجد النبی تخریب خواهد شد.

طبق برنامه اصلی تخریب تنها مناطقی که شاهد تغییر نخواهند بود ساختمان های سبز (که در دل خود ۵۲۸۱ واحد خاص مهمانداری جای داده اند) و النقعه (که ۸۳۲۷ واحد در خود دارد) هستند و عملیات تخریب در مرحله نهایی اش ۷۲۲۵ واحد را در بر خواهد گرفت. و در نتیجه پایین آمدن عرضه انتظار می رود سهم شرکت کولیرز تا پایان سال ۲۰۱۶ به ۵/۶۹ درصد برسد.

پیشرفت های آینده

شهر دانش اقتصادی: این شهر یکی از شهرهای پنجگانه ای است که در عربستان سعودی افتتاح می شود. این شهر بر محصولات دانش بنیان تمرکز دارد و مساحتش به ۸/۴ میلیون متر مربع می رسد و هزینه این پروژه ۳۰ میلیارد دلار امریکا در نظر گرفته شده است. انتظار می رود شهر دانش اقتصادی ۲۰ هزار شغل ایجاد کند و پس از پایان در ابتدای سال ۲۰۲۰ بتواند ۱۵۰۰۰۰ نفر را جذب کند.

شهر حجاج: این برنامه توسعه ترکیبی هدفش پاسخگویی به نیازهای حجاج و عمره گزاران است؛ و مساحتش به ۶/۱ میلیون متر مربع می رسد و انتظار می رود طوری گسترش یابد که ظرفیت ۲۰۰ هزار نفر را داشته باشد. این پروژه با خود احداث تعدادی هتل، بیمارستان ۴۰۰ تخت خوابه، دفاتر دولتی و ایستگاههای اتوبوس و قطار به همراه دارد.

قطار سریع حرمین شریفین : این پروژه یکی از راهبردهای اصلی حمل و نقل در سطح ملی است و به موجب آن ارتباط بین شهرهای مقدس برقرار می شود که از شهر مکه و مدینه آغاز و به جده می رسد و احتمالا در صورت گسترش ممکن است به ریاض برسد.

سرعت و مسافت سفر: قطارهای جدید قادرند با نهایت سرعت یعنی تا ۳۳۰ کیلومتر در ساعت به مقصد برسند که باعث می شود زمان سفر بین مدینه منوره تا مکه به دو ساعت کاهش یابد.

شهرهای مقدس: فرصت های آماده و سفرهای قابل انتظار

سفرهای مورد انتظار برای مدینه منوره: بر اساس برنامه های تعیین شده برای توسعه مسجد النبی، طبق اظهارات هیأت رشد و توسعه مدینه منوره انتظار می رود تعداد کلی حجاج در سال ۲۰۱۴ به ۳/۸ میلیون نفر و در ابتدای سال ۲۰۲۵ به ۱۰ میلیون نفر برسد.

همچنین در دوره بین سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۶ انتظار می رود به علت تخریب اتاق های هتل ها افت ناچیزی در تعداد حجاج مشاهده شود. و با توجه به تعداد محدود اتاق های آماده و عملیات ساخت و ساز فعلی در سراسر مناطق مقدسه قدرت جذب تقاضا موقتا محدود خواهد شد.

سفرها و بازدیدهای مورد انتظار برای مکه: بر طبق برآورد وزارت حج عربستان سعودی انتظار می رود تعداد کلی زیارت های دینی (و از جمله تعداد حجاج و عمره گزاران) در مکه در آغاز سال ۲۰۲۵ به ۱۷ میلیون نفر برسد.

زیارت های مورد انتظار برای شهر های مقدس: پس از اتمام طرح گسترش دو مسجد مکه و مدینه انتظار می رود دولت قید و بندهای ویزای ورود را کاهش دهد و به علاوه با وجود زیر ساخت های قوی انتظار می رود میانگین بازدیدکنندگان از این شهرها (از جمله تعداد حجاج و عمره گزاران) در ابتدای سال ۲۰۲۵ به ۲۷ میلیون نفر برسد.

عوامل مؤثر بر میانگین سفرها

درک عوامل اصلی که موجب افزایش بازدید از شهرهای مقدس می شود مهم است و لذا شاخصه های رشد در پنج بازار بزرگی که مبدأ سفرهای مسلمانان به مکه و مدینه هستند را مورد مطالعه و بررسی قرار دادیم و موارد زیر را به عنوان عوامل اصلی مؤثر بر میانگین بازدیدها و سفرها مشخص کردیم:

رشد تعداد مسلمانان: با توجه به اینکه مکه و مدینه اهمیت زیادی برای مسلمانان دارند افزایش تعداد مسلمانان منجر به بالا رفتن میانگین سفرها به شهرهای مقدس می شود.

رشد اقتصادی بزرگ: رشد اقتصادی کشور شرایط بهتری برای کار فراهم می آورد و در نتیجه تعداد بیشتری از افراد می توانند هزینه سفر را تامین کنند.

بالا رفتن درآمد ناخالص ملی برای هر فرد: روشن است که با افزایش درآمد هر فرد در کشورهای اسلامی به همراه بالا رفتن سطح درآمدها می توان پیش بینی کرد تعداد زیادی بتوانند هزینه سفر به شهرهای مقدس را تامین کنند.

افق های آینده

روندهای طراحی هتل های گردشگری دینی به مثابه محرک تقاضای اساسی در شهرهای مقدس به شمار می آید و در نتیجه باید این هتل ها بتوانند پاسخگوی نیازهای این بازار باشند.

برخی جزئیات مهم هست که باید مورد نظر قرار گیرند مثل قدرت هتل در تعامل با روند ثبت (هنگام ورود به هتل) و همچنین روندهای تسویه حساب و ترک هتل و وجود درآمدهای جداگانه در کنار ایجاد دفاتری که جهت ثبت روندهای ورود افراد و گروه ها عمل می کنند.

باید در اتاق ها مساحت های کافی جهت پهن کردن فرش نماز در کنار مساحت لازم برای نمازگزاردن و محل وضوء و …. وجود داشته باشد.

اهمیت مارک تجاری: در پرتو بازار رقابتی وجود مارک تجاری ویژه برای حفظ قدرت رقابت و پیشرفت امری اساسی به شمار می آید. لازم به ذکر است که هتل هایی که دارای مارک تجاری جهانی هستند باید نیازهای مسافران محلی ای که به امور مرتبط با دین و قیمت ها اهمیت می دهند و کسانی که شرکت های هتل های جهانی در کشورهایی که در آن اقامت دارند می شناسند را پاسخگو باشند.