مشاوران معاملات املاک در تهران تنها راه برون رفت از بحران کنونی حاکم بر بازار خرید و فروش مسکن را افزایش قیمت ها می دانند و می گویند: “خانه گران شود؛ خریدار هم پیدا می شود”.

هیجانات روانی و به دنبال آن اقدام به تصمیم گیری برای خرید واحد مسکونی در زمان افزایش قیمت ها به دلیل ترس از دست دادن توان مالی در آینده، شاید حقیقتی باشد که در ارائه انواع و اقسام دستورالعمل ها و سیاست گذاری های بخش مسکن کمتر به آن توجه شده است.

جالب اینجا است که همواره حس روانی متقاضیان مسکن، رونق و یا رکود را در این بخش تحت تاثیر قرار داده وحتی راهکارهای اقتصادی نتوانسته است این هیجانات را به خوبی تحت کنترل درآورد و با روی کارآمدن دولت روحانی نیز متقاضیان در انتظار کاهش قیمت ها، به رکود دراین بازار دامن زده اند.

سناریوهای مختلف تاکنون نتوانسته دری روی تسهیل خرید مسکن برای متقاضیان باز کند و بسته بودن درها فشاری مضاعف را بر قشرآسیب پذیر وارد کرده است. شاید بارها مسوولان ایران اعلام کرده اند که نباید رونق بازار مسکن با افزایش قیمت ها توام باشد، اما همواره واقعیت برعکس بوده است.

در این گزارش با مردم عادی و تعدادی از مشاوران املاک به گفتگو نشسته ایم و به دور از وعده های مسوولان به انعکاس گوشه ایی از آنچه قشرهای مختلف جامعه ایران با آن روبرو هستند، پرداخته ایم.

رونق بازار مسکن در گرو افزایش قیمت ها

یکی از مشاوران املاک تهران به شرق پارسی می گوید: “زمانی خرید و فروش مسکن رونق می یابد که قیمت ها افزایش یابد، زیرا مردم به تصوراینکه قیمت ها دیگر ارزان نمی شود، برای خرید وارد بازار می شوند. وقتی قیمت ها ثابت بماند منتظر می مانند تا شاید قیمتها پایین بیاید. ولی روز به روز با توجه به تورم، ارزش پول آنها کم می شود و زمانی اقدام به خرید می کنند که دیگر موجودیشان کفاف واحد مسکونی مورد دلخواه را نمی دهد.”

این واقعیت که مشاوران املاک نیز آن را مورد تایید قرار می دهند، ناشی از همان هیجانات روانی حاکم بر جامعه است که تصمیم گیران اقتصادی در مسیر ترمیم وضعیت مسکن باید به آن توجه کنند. ضمن اینکه تا به امروز تلاش مسوولان برای ممانعت از افزایش قیمت ها در زمان رونق بازار مسکن بدون نتیجه مانده است.

مشاور املاک دیگری اظهار داشت: “با وجود آنکه شاهد کاهش قیمت مسکن طی ماه های اخیر بوده ایم، ولی معاملات به صفر رسیده است و فروشندگان منتظر بالارفتن قیمت ها و خریداران نیز درانتظار کاهش بیشتر قیمتها بر سر میز معامله حاضر نمی شوند. ادامه این روند باعث شده بسیاری از بنگاه دارن به شغل دیگری روی آورند. همین ماه گذشته یکی از بنگاه های همین منطقه لوازم التحریری باز کرد و از وضعیت خود بسیار راضی است.”

عدم تطابق قیمت مسکن با جیب مردم

اگرچه قیمت واحدهای مسکونی در نقاط مختلف تهران کاهش داشته است، اما همچنان با قدرت خرید مردم سنخیت ندارد و این امر رکود بازار مسکن را دنباله دار خواهد کرد. مگر اینکه تدابیر وزارت مسکن و شهرسازی ایران به صورت جدی اعمال و اجرا شود.

یکی دیگر از بنگاه دارن تهرانی دراین رابطه به شرق پارسی گفت: “با وجود ارزان شدن مسکن همچنان فایل های فروش در انتظار متقاضی است، ولی تورم و گرانی باعث شده مردم سرمایه ایی برای خرید نداشته باشند. اگرهم قیمت یک واحدی یک میلیون تومان هم ارزانتر شده باشد، برای دلالان وضعیت را بهتر کرده است. ولی به حال فردی که قدرت خرید ندارد فرقی نمی کند.”

اتخاذ تدابیر راهبردی برای تسهیل خرید مسکن برای تمامی اقشار و دهک های درآمدی از سوی تصمیم گیران بخش مسکن و عملیاتی شدن آنها همچنان در مارپیچی پلکانی در حرکت است و در این بین خریداران و فروشندگان در کلافی سرگردان در انتظار کنترل بازار و بهبود شرایط معاملاتی رکود این بازار را سبب شده اند.

در واپسین روزهای پایانی دی ماه امسال رییس اتحادیه املاک تهران در نشست خبری اعلام کرد که رکود در بازار مسکن ادامه دارد و پیشنهاد کرد دولت از اعطای تسهیلات به منظور تکمیل طرح های مسکن واهمه نداشته باشد.

بررسی قیمت ها در نقاط مختلف پایتخت ایران

شهر تهران در حدود ۷۳۰ کیلومتر مربع مساحت دارد و شهرداری تهران بر حسب نیازمندی ها و اداره بهتر، سطح شهر را به ۲۲ منطقه شهرداری و ۱۱۲ ناحیه تقسیم بندی کرده است.

بررسی ها و سوالات متعدد از مشاوران املاک در نقاط مختلف سطح شهر تهران نشان می دهد که همچون همیشه بالاترین سطح قیمت ها مختص به واحد های مسکونی واقع در بلندای تهران یعنی مناطق شمالی این شهر است که با در نظرگرفتن موقعیت واحد مسکونی از متری ۷ میلیون تومان تا متری ۲۰ میلیون تومان در نوسان است.

قیمت پایه واحدهای مسکونی نوساز واقع در شمال مرکزی و شمال شرق تهران معادل هر مترمربع حدود ۵ میلیون تومان تا ۱۵ میلیون تومان بسته به امکانات و منطقه جغرافیایی متغییراست. همچنین در مناطق مرکزی قیمت ملک از متری سه میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا هر مترمربع ۱۲ میلون تومان در شرایطی که خریدار وجود داشته باشد، معامله می شود.

قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در شمال شرق تهران از متری سه میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا متری ۸ میلیون تومان در نوسان است. ضمن اینکه قیمت واحدهای مسکونی در شمال غرب تهران از سوی فروشندگان با توجه به وضعیت آن واحد از متری ۳ میلیون تومان تا ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان معامله می شود.

واحدهای مسکونی برای فروش در بنگاه های معاملات ملکی در شرق تهران از متری ۳ میلیون و ۹۰۰ هزارتومان تا متری ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در غرب تهران تا هر مترمربع ۱۲ میلیون تومان متغییر است.

قیمت پایه برای واحدهای مسکونی در محدوده مرکزی شهر تهران معادل هرمترمربع ۳ میلیون تومان تا ۷ میلیون تومان در فایل های مشاوران املاک تقسیم بندی شده است.

یکی از مشاوران املاک تهران به شرق پارسی گفت: “زمانی که قیمت مسکن در ایران افزایش یابد، متقاضیان با این تصور که ممکن است دیگر قیمت ها کاهش نیابد، هر طور که باشد حتی با فروش ماشین، طلا و یا وسایل زندگی اقدام به خرید می کنند تا مبادا قیمت ها بالاتر برود و دیگر نتوانند خانه دار شوند. عده ایی سودجو نیز با خرید واحدهای مسکونی در چنین شرایطی در فرصت مناسب با استفاده از جو روانی حاکم، واحدها را به بالاترین رقم حتی بالاتر از ارزش واقعی ملک به فروش می رسانند.”

بانک مرکزی ایران در گزارشی که در نیمه دوم دی ماه سال ۹۲ خورشیدی در خصوص تحولات بازار مسکن ارائه کرد از کاهش ۶ درصدی قیمت خرید و فروش مسکن خبر داد و تعداد معاملات واحدهای مسکونی را معادل ۶۲ هزار واحد مسکونی اعلام کرد.

در نگاهی به روند قیمت ها در فایل های موجود تعدادی از مشاوران املاک قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه نامجو معادل ۴ میلیون تومان، مجیدیه ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، نظام آباد ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، دولت ۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، شهرک راه آهن ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، دریان نو ۵ میلیون تومان، بلوارفردوس ۵ میلیون تومان، نیاوران ۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، مطهری ۶ میلیون تومان، اقدسیه ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، صادقیه ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، فرجام ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، پاسدارن ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، ولنجک ۱۵ میلیون تومان است.

یکی دیگر از مشاوران املاک به شرق پارسی گفت: “در شرایط کنونی قیمت ها، فردی می تواند صاحب خانه شود که پدرش از وضعیت مالی خوبی برخوردار است. درغیر اینصورت اقشار متوسط جامعه نمی توانند با این روند قیمتها خانه ای را خریداری کنند. این افراد یا باید قسط بانک مسکن را بدهند یا به فکر تامین مایحتاج زندگی روزمره خود باشند هر دو باهم برای دهک های پایین درآمدی و حتی متوسط محال است.”

اگر چه قیمت واحدهای مسکونی درمناطق مختلف تهران معادل یک تا یک و نیم میلیون تومان کاهش یافته، اما متقاضیان ترجیح می دهند تا زمان تعیین تکلیف بازار مسکن و شکسته شدن بیشتر قیمتها وارد معامله نشوند و همچنان انتظار گشوده شدن قفل رکود مسکن را از دولت تدبیر و امید دارند.

سرطان گرفتم؛ ولی صاحبخانه نشدم

درخیابان های پایتخت ایران با هرفردی در مورد خانه و خانه دار شدن صحبت می کنی، گویی یک کارشناس و یا تحلیلگر مسایل مسکن در مقابلت ایستاده است و هرکس چنان مشکلات خود دراین زمینه را می شکافد که تا عمق نبود برنامه ریزی و سیاستهای درست در مقوله مسکن پیش می روی.

جوانی ۳۵ ساله به شرق پارسی می گوید: “در سال ۸۹ خورشیدی در سن ۲۲ سالگی ازدواج کردم و سال گذشته خانه پدری ام را با شراکت بساز و بفروش ها ساختیم و الان صاحب خانه شده ایم و اگر پدر من این کار را نمی کرد هنوز در حال پرداخت اجاره خانه ایی بودم که سال به سال به قیمت آن افزوده می شد.”

پیرمردی ۶۸ ساله می گوید: “۳۵ سال پیش به آسانی و فقط با وامی که از محل کارم دریافت کردم توانستم خانه بخرم، ولی در مسیر زندگی به دلیل مشکلات اقتصادی مجبور به فروش ملک خود شدم و از ۱۵ سال گذشته تا الان به سختی کار کردم و برای آینده فرزندم ارثیه ایی را فراهم کردم تا بتواند راحت زندگی کند.”

فردی ۵۰ ساله با بیان اینکه سرطان گرفته ام، اما هنوز خانه نخریده ام به شرق پارسی می گوید: “یک عمر را در کارخانه ایی به صورت غیررسمی کار کردم و نتیجه آن برایم سرطان پوست بود و حقوق دریافتی نیز بابت اجاره خانه، هزینه شهریه دانشگاه فرزندانم و تامین مایحتاج زندگی مان خرج می شود و با این قیمت های سرسام آور مسکن و میزان درآمدی که دارم فکر خانه دار شدن را از سرم بیرون کرده ام.”

خانمی ۳۳ ساله با حالتی نیمه عصبی به شرق پارسی می گوید: “افرادی که می توانند خانه دار شوند یا ارثیه پدر و مادری داشته اند و یا از راه کارهای غیرقانونی مثل قاچاق و دزدی توانسته اند صاحب خانه شوند و گرنه امثال من که از صبح تا شب کار می کنیم چرا نمی توانیم خانه بخریم.”

آقایی ۳۸ ساله می گوید “بعد از یازده سال زندگی مشترک توانستیم خانه ای ۷۱ متری در محمد شهر کرج به صورت اقساط خریداری کنیم. ارزش این ملک حدود ۶۵ میلیون تومان است و برای تامین این رقم معادل ۲۰ میلیون تومان اوراق مشارکت بانک مسکن خریداری کردیم و ماهانه ۳۰۵ هزار تومان قسط آن را بازپرداخت می کنیم.

مابقی پول خانه را طلا و فرش هایی که یازده سال گذشته به مرور خریده بودیم، فروختیم و با پس اندازی هم که کرده بودیم حدود ۲۷ میلیون شد و ۲۰ میلیون هم خانه خریداری شده را رهن کامل داده ایم و مابقی را هم از خانواده خود و همسرم قرض کرده ایم که درهرماه بخشی از آن را برمی گردانیم.”

خانمی دیگر اظهار داشت: “سه سال پیش ازدواج کرده ام و سال گذشته با زحمت فراوانی که برای جور کردن ضامن متحمل شدیم، توانستیم ۲۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنم و از صندوق خانوادگی بالغ بر ۱۲ میلیون تومان وام گرفتم و مابقی پول خانه را پدرم برایم قرض کرده است و باید هر ماه حقوق خودم و همسرم را قسط خانه می دهیم.”

آقایی حدودا ۴۰ ساله به شرق پارسی می گوید: “۱۵ سال ازدواج کرده ام و هم من و همسرم شاغل هستیم، اما هنوز نتوانسته ایم خانه ایی برای آینده فرزندمان خریداری کنیم و در طول این مدت آنقدر هزینه های زندگی بالا بوده که توان پس انداز برای خرید مسکن را نداشته ایم و در حال حاضر ۳۰ میلیون تومان خانه ای را رهن کامل کرده ام و اجاره نمی دهیم. ولی تمام حقوقمان خرج هزینه های زندگی می شود.”

در ایران وضعیت اقتصادی ومعیشتی خانواده ها به گونه ایی است که افراد شاغل با حقوق بالا نیز از خرید مسکن عاجز هستند و در این میان تنها کسانی موفق به خانه دار شدن می شوند که پشتشان به دارایی پدری گرم است و یا از طریق شغل های سیاه پول خانه های آن چنانی با قیمت های نجومی را صاحب می شوند و البته هستند کسانی که به واسطه شغل خود و درآمد بالایی که به واسطه آن دارند به راحتی صاحب خانه می شوند. در شرایط کنونی قشر جوان و دهک های درآمدی پایین جامعه قادر به تامین هزینه های روزمره زندگی خود نیستند؛ چه برسد به خرید خانه ای اقساطی که در بازپرداخت آن نیز ناتوان هستند.

خانمی ۳۵ ساله می گوید: “من ساکن منطقه ۵ تهران هستم، دراین محدوده خانه متری حدود ۵ میلیون تومان است. اگر خانه ایی ۸۰ متری هم بخواهیم بخریم باید مبلغی معادل ۴۰۰ میلیون تومان پرداخت کنیم و ما این پول را نداریم. وام بانک مسکن هم ۳۰ میلیون تومان است که در مقابل رقم ملک بسیار ناچیز است. تنها کاری که توانسته ام بکنم این است که با کار زیاد سالانه مبلغی را به پول پیش خانه اضافه کرده ایم و حالا در خانه ایی ۵۰ میلیون تومانی به صورت رهن کامل نشسته ایم.”

آقایی ۲۹ ساله می گوید: “امسال عقد کرده ام و با کمک پدر خودم و خانمم قرار است تا چند ماه آینده خانه بخریم .اگر پول پدرهایمان نبود باید تمام حقوقم را بابت اجاره خانه می دادم و یا اصلا ازدواج نمی کردم.”

خانمی دیگر می گوید” خانه ایی خریدم در مهرشهرکرج و ارزش آن ۹۵ میلیون تومان است و چون محل کارمان در تهران است هر روز عمرمان در رفت و آمد تلف می شود.”

با توجه به قیمت های مسکن در تهران بیشتر متقاضیان که قشرجوان را دربرمی گیرد، ناچار هستند پس اندازها و پولی را که از فروش طلا، فرش و وسایل زندگی و یا قرض از دوستان و آشنایان تهیه کرده اند، در اطراف تهران خانه ایی را خریداری کنند. هرچند که دیگر مجالی برای استراحت و معاشرت نمی یابند، زیرا باید زمان زیادی از عمر خود را در رفت و آمد باشند و یا فعالیت خود را برای بازپرداخت بدهی هایشان دو برابر کنند و در نهایت تمام روزهای عمر خود را بابت سقف بالای سر هزینه می کنند.